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Immobilie abzahlen mit Dividendeneinnahmen ?

Ich möchte in diesem Artikel auf die Frage „Immobilie abzahlen mit Dividendeneinnahmen?“ etwas näher eingehen.

 

 

 

Aus meiner Sicht ergeben sich drei Varianten:

1.) Vermögen aufbauen und komplett in die eigengenutzte Immobile stecken:
Das hat den Vorteil von einer geringeren monatlichen Belastung, weil man ja sehr viel Eigenkapital mit in die Immobilie bringt. Allerdings verpasst man dann auch die Chance mit einem Dividendendepot überproportional zu profitieren. Vermutlich kann man mit dieser Variante aber am ruhigsten schlafen.

2.) Mit den Einnahmen des Dividendepots die Annuität bedienen:
Nachteil ist, dass ich dann weniger Eigenkapital in die Immobilie aufbringen kann und dadurch die monatliche Annuität höher ist, aber dafür kann ich ja auch mit den Einnahmen aus meinem Dividendedepot die Annuität bedienen. Meiner Meinung nach sind bei einem Dividendepot aber viel mehr unkalkulkulierbare Risiken vorhanden. z.B. zukünftige wirtschaftliche Entwicklung, Dividenenpolitik der Unternehmen, Marktschwankungen, usw…

3.) Eine Mischform (hier bin ich mir aber noch nicht wirklich sicher wie man so was am besten gestaltet):
Eine Idee: Man nimmt 50% seines Eigenkapitals für die Immobilie und die anderen 50% nimmt man für ein Dividendendepot. Man kann das Verhältnis ja auch etwas ändern wie. z.B. 60/40 oder 70/30. Bei dieser Variante bin ich mir aber nicht sicher wie man das vernünftig aufteilen kann. Man hätte so sein Vermögen ein wenig gestreut.

Diese Varianten kommen natürlich nur für jemanden in Frage der eine eigengenutze Immobilie oder ETW erwerben möchte (in dem Fall für mich). Wenn ich immer nur zur Miete wohnen möchte, stellt sich die Frage für mich nicht, dann würde ich zu 100% in das Dividendendepot investieren.

Für mich persönlich würde die Variante 2 mit einen Abschlag von 20% auf die aktuellen monatlichen Netto Dividenden Einnahmen in Frage kommen.

Welche Variante würde für Euch in Frage kommen?

11 Responses to “Immobilie abzahlen mit Dividendeneinnahmen ?”

  1. cromex sagt:

    Also wir haben seinerzeit so eine Art Mischform umgesetzt. In unserem Darlehensvertrag haben wir eine Klausel hinterlegen lassen, dass Einmalzahlungen in einer gewissen Höhe nach vorheriger Anzeige bei der Bank geleistet werden können.

    Wir haben unsere Eigentumswohnung damals überfinanziert (also Notarkosten, Maklergebühren, etc. noch on top) und brauchten dann 109.000 EUR.

    Dann öfter die Einmalzahlungsregelung in Anspruch genommen und nach 10 Jahren waren wir fertig. Kosten insgesamt 156.000 EUR.

    Ob die Banken heute noch so flexibel sind, weiß ich nicht. Bei unserem Hauskauf haben wir die Eintragung einer solchen Klausel leider verpennt – da wird aber nächstes Jahr neu verhandelt. 🙂

    • Finanzielle Freiheit sagt:

      @cromex: Einmalzahlungen 1 x pro Jahr leisten zu können ist schon eine wichtige Klausel im Darlehensvertrag. Wenn man keine Einmalzahlung leisten kann, dann ist es nicht tragisch, aber wenn man dann doch mal z.B. 5.000 EUR über hat, dann kann man diese ja für eine Einmalzahlung verwenden.

  2. Nun, die Entscheidung sollte „einfach“ sein: erzielt man mit seinen Dividenden eine (nach Steuern) höhere Verzinsung, als die Immobilienfinanzierung kosten würde, greift man zum Darlehen. Liegt die „Dividenden-Verzinsung“ des Depots unterhalb der der Immobilienfinanzierung, erzielt man einen Zinsvorteil, wenn man die Werte verkauft und lieber als Eigenkapital nutzt.

    Bei der Überprüfung, welche Variante bessere Erträge bringt, sind noch zwei Dinge zu berücksichtigen: je höher die Eigenmittel, desto besser der Zinssatz für den Immobilienkredit; andererseits kann man auch ggf. das Depot als zusätzliche Sicherheit einsetzen, um den Zinssatz noch etwas zu reduzieren. Darüber hinaus ist beachtlich, dass man ja durch den Immovilienerwerb keine Nettomiete mehr zahlen muss, die fortan (zumindest teilweise) als Sparrate zu einem neuen Aufbau des Dividendendepots herangezogen werden kann.

    • Finanzielle Freiheit sagt:

      @Michael: Danke für Deinen Kommentar. Hast Du schon Erfahrung gemacht, dass ein Dividendendepot als zusätzliche Sicherheit bei der Bank herangezogen werden kann und man den Zinssatz noch etwas reduzieren kann? Mit wie viel Prozent wird das Dividendendepot als Sicherheit gewertet?

  3. chb sagt:

    @Finanzielle Freiheit:
    ich habe vor Jahren eine Bankkaufmannslehre gemacht und meine, dass Blue Chip Aktien mit 50-60% beliehen werden und ausländische Aktien mit 0-30%. Anleihen natürlich deutlich höher.

    • Finanzielle Freiheit sagt:

      @chb: Danke für die Info. Das heisst bei meinem Dividendendepot mit ausschliesslich USA und Kanada Dividenden Aktien könnte man im idealfall von 30%, also 30.000 EUR ausgehen, die als Eigenkapital für ein mögliches Darlehen rangerechnet werden könnten. Das ist doch gar nicht schlecht, weil man weiterhin die monatlichen Dividenden Einnahmen hätte, oder?

  4. Jan sagt:

    Hallo,
    also ich bin jetzt doch etwas skeptisch geworden, was den Erwerb einer Immobilie angeht, nachdem ich den Bericht von Dirk Müller gesehen habe. Kann mir durchaus auch vorstellen, dass da einiges schief gehen könnte und sei es nur der Jobverlust oder Beziehungsaus. In der heutigen Welt wird halt sehr auf Mobilität gesetzt und ein Hauskauf wäre wie ein Klotz am Bein. Er drückte es als eine Art Luxusgut aus, wie beispielsweise ein Auto, das nach Jahren an Wert verliert.
    Schönen Abend :)!

  5. Sicher, eine Immobilie ist nicht mal eben schnell verkauft (jedenfalls nicht ihne größere Einbußen), wenn man woanders hinziehen will/muss. Man sollte bei der Auswahl also auf die Lage achten (ist ja nicht ganz neu) und vielleicht schon von vornherein darauf blicken, ob und wie gut sich die Immobilie ggf. später vermieten ließe. Denn auch damit lassen sich ggf. ja die Kosten wieder reinholen, wenn man selbst umzieht.

  6. willi sagt:

    Für mich überwiegen beim Kauf eine Immobilien die Risiken die Chancen. Ich habe zwar eine eigengenutzte Wohnung und diese zum Glück auch schon praktisch abbezahlt, aber letztlich entsprach der Kauf doch eher dem Wunsch meiner Frau. Hätte ich den Eigenanteil in Dividendentitel gesteckt, wäre der Cashflow in jedem Falle besser gewesen. Die Risiken für mich sind:
    -Beziehung geht in die Brüche, Wohnung muss verkauft werden
    -auf einmal ziehen laute Nachbarn ein
    -unflexibel bei Jobwechsel
    -gebunden an Entscheidungen den Eigentümergemeinschaft

    Mit Vermietung ein renditestarkes und vor allem stressfreies Einkommen zu erzielen ist eigentlich nicht möglich. Interessante Mieten kann man eigentlich nur in guten Lagen der Großstädte erzielen. Oder man vermietet möbliert an Kurzzeitmietern. Dann hat man aber mehr Arbeit. Und auch mit normalen Vermietern braucht man letztlich Glück, dass diese die Wohnung auch nicht zu stark abnutzen.

    Für eine Wohnung spricht letztlich aus meiner Sicht nur die psychologische Sicherheit. Mit einer abbezahlten Wohnung hat man im Falle eines Falles halt immer ein Dach über dem Kopf. Aber letztlich bietet ein breit diversifziertes Portfolio an Dividendentitel sehr viel mehr Flexibilität. Wenn der Zinseszinseffekt eintritt ist es einfach nur noch eine Freude zu sehen, wie sich das passive Einkommen praktisch von selbst vermehrt. Mit diesem passiven Einkommensstrom kann man sich auch sehr viel einfacher eine bessere Wohnung leisten.

    • Hadina sagt:

      Hi Arkad,ja, bei DAB gibt es wohl (womf6glich befristet) die Mf6glichkeit, X-Trackers gebfchrenfrei zu kaefun hab ich zumindest letztens gelesen.Zu Deiner Auswahl: Home Bias war auch mein erster Gedanke, mein zweiter war, dass es schwer ist, die Auswahl zu beurteilen, weil ich ja weidf, dass es da noch ein Portfolio gibt und die Sparple4ne sollten zusammen mit dem Portfolio Sinn ergeben. Und: Immerhin investierst Du ein Drittel des Aktienanteils in einen globalen ETF. Zum Anleihen-ETF fe4llt mir ein: Wenn man nur einen nimmt, dann ist das eine sehr gute Wahl, glaube ich. Breit diversifiziert und halt Standard . Viel Erfolg weiter!

  7. egghead sagt:

    Ich haeb schon mehr als eine Immobilie gekauft und musste mich kontenmäßig jedesmal nakcig machen. Im Nachinien wars aber richtig. Damals waren die Zinsen höher als heute.
    Wenn ich heute für 2,5% ein Anschlussdarlehen bekomme sieht das ganz anders aus. Trotzdem meine Entscheidung : niemandem etwas schulden. Das gehört auch zur Freiheit dazu finde ich. Intelligente Schulden ja, aber doch nicht bis zur Rente oder darüber hinaus.
    Nun bin ich in der glücklichen Lage, dass ich zum Jahresende einen sehr großen Teil des Darlehens ablösen kann OHNE meine anderen Anlagen angreifen zu müssen. Ein Restdarlehen wird pille palle verbleiben, das wird mich nicht groß belasten.

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